Поиск по этому блогу

пятница, 6 марта 2020 г.

Как мозжно заработать на недвижимости, не покупая ее ?


К сожалению, сегодня нельзя спокойно купить недвижимость и ожидать, что она подорожает. Нет, недвижимость – это не универсальный актив, который постоянно дорожает и сохраняет свою ценность, стоимость квадратных метров может резко меняться в любую сторону.
При сдаче квартиры в новостройке в аренду на долгосрок можно заработать не больше 6-10% годовых – это с учетом расходов на квартплату, налоги и обслуживание жилья.
Но есть другие альтернативы заработка не недвижимости. Они будут описаны ниже в статье.
1. Акции компаний-застройщиков - Самый простой способ заработать на недвижимости – купить акции компаний, которые осуществляют застройку. На Московской бирже есть две компании – ПИК и ЛСР. Оба – строительные гиганты, но при этом ПИК всё же является лидером отрасли, а ЛСР занимает второе место.
ПИК специализируется на работе в 10 регионах страны, но основную работу ведет в Москве и Московской области.
ЛСР в основном работает в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, а также в Екатеринбурге и Свердловской области.
В связи с тем, что застройщики уходят от долевой схемы строительства в пользу эскроу-счетов, можно сказать, что перспективы у крупных строительных компаний становятся лучше. Многие мелкие конкуренты просто уйдут с рынка.
Так что вместо того, чтобы вкладываться в новостройку, можно вложиться в ценные бумаги тех компаний, которые эти новостройки возводят. Заработать можно на росте котировок и дивидендах.
2. Облигации - Застройщики часто выпускают бонды, чтобы поддерживать текущий уровень строительства. На Мосбирже обращаются выпуски многих застройщиков и девелоперов, например:
  • уже упомянутые выше ПИК, ЛСР;
  • Автодор;
  • АПРИ Флай Плэнинг;
  • ГарантСтрой;
  • Жилкапинвест;
  • Инград;
  • Легенда;
  • Мостотрест;
  • Пионер;
  • РСГ-Финанс;
  • Гарант-Инвест;
  • Сэтл Групп.
Зарабатывать на облигациях можно, главным образом, за счет купонов.
3. REIT (разновидность ETF) - REIT – это зарубежный фонд недвижимости (траст), разновидность ETF. Наибольшее распространение трасты получили в США. Отдельно взятый фонд работает так:
  • собирает средства инвесторов;
  • приобретает недвижимость либо возводит ее;
  • сдает ее в аренду;
  • получает плату от арендаторов;
  • распределяет прибыль между инвесторами (по закону, действующему в США, в виде дивидендов должно быть распределено не менее 90% дохода фонда).
Чем значительнее портфель недвижимости и солиднее арендаторы, тем лучше при прочих равных. Поэтому REITы стремятся к максимальной диверсификации своих активов и к работе только с проверенными арендаторами.
Выделяют три основных типов трастов:
  • долевые – выкупают недвижимость на себя и управляют ей, т.е. являются такими аналогами управляющей компании (таких REIT примерно 90%);
  • ипотечные (Mortgage REIT) – специализируются на выкупах и перепродажах закладных на недвижимость, а также кредитовании (проще говоря, такой спекулянт и мини-банк в одном лице, таких фондов около 7% от общего количества);
  • гибридные – инвестируют как в покупку / постройку недвижимости, так и в ипотечное кредитование.
Обычно трасты работают только в одной сфере недвижимости или с одним определенным арендатором.
Закрытые ПИФы недвижимости - В России есть аналог REIT – ПИФы недвижимости. Их главная особенность – они все закрытые. Это означает, что войти в такой ПИФ можно только на этапе его формирования, а выйти – после его расформирования (паи открытого ПИФа можно купить / продать / обменять в любой момент времени).
Структурные продукты - Еще один альтернативный способ вложиться в недвижимость, не инвестируя напрямую в квадратные метры – приобрести структурный продукт. Это вид ценных бумаг, который позволяет инвестировать в определенный актив на оговоренное время, при этом возможный убыток ограничен коэффициентом участия. Цена структурного продукта привязана к стоимости базового актива. Инвестор получает доходность, если цена актива выросла – чем выше коэффициент участия, тем выше потенциальный заработок.
У структурных продуктов может быть разный уровень риска: от полной защиты капитала (практически нулевой риск, если только эмитент не обанкротится) до частичной защиты, где можно потерять часть капитала. При этом стратегия заработка может строиться не только на росте базового актива, но и на его падении, достижении определенного значения и т.д.
Главный недостаток структурного актива – из него практически невозможно выйти без потери дохода и штрафов, поэтому его ликвидность практически нулевая. И нужно быть готовым, что деньги буду заморожены на весь срок действия договора.
Как Вы видите, есть несколько возможностей инвестировать в недвижимость, для этого не обязательно покупать квартиру. Другой вопрос, что квартира остается у Вас в любом случае и будет приносить доход, если Вы планируете ее сдавать.
Удачных Вам инвестиций!

Комментариев нет:

Отправить комментарий